Si estás navegando por las opciones de los préstamos hipotecarios, es esencial que comprendas las diferencias entre los préstamos de la FHA y los convencionales.
Ambos tipos de préstamos se adaptan a diversas situaciones financieras y necesidades de vivienda, por lo que es fundamental que si buscas comprar una casa, conozcas los aspectos únicos de cada uno para tomar una decisión informada.
En este artículo te cuento más a fondo sobre los requisitos previos, beneficios y limitaciones de cada tipo de préstamo, con el objetivo de ofrecer claridad tanto a los compradores de vivienda por primera vez como a los inversionistas inmobiliarios experimentados.
Continúa leyendo para explorar qué préstamo se adapta mejor a tus objetivos financieros y ayudarte a asegurar tu futuro hogar.
¿Qué es un préstamo de la FHA?
Un préstamo de la FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA), una parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).
Este tipo de préstamo es especialmente beneficioso para quienes compran una vivienda por primera vez y para aquellos que tienen puntajes crediticios más bajos o pagos iniciales más bajos.
Los préstamos de la FHA son conocidos por sus requisitos financieros más accesibles en comparación con los préstamos convencionales y son populares debido a sus menores barreras de entrada.
Requisitos de crédito y pagos iniciales
Los préstamos de la FHA son particularmente indulgentes con respecto al historial crediticio y los montos del pago inicial.
Los prestatarios pueden calificar para un préstamo de la FHA con un puntaje crediticio tan bajo como 500, aunque se requiere un mínimo del 10% de pago inicial.
Aquellos con un puntaje crediticio de 580 o superior pueden realizar un pago inicial de tan solo el 3,5%.
Esto hace que los préstamos de la FHA sean una opción atractiva para personas que pueden no calificar para financiamiento convencional debido a su historial crediticio o limitaciones financieras.
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Requisitos del seguro hipotecario
Uno de los aspectos importantes de los préstamos de la FHA es el requisito de un seguro hipotecario, independientemente del monto del pago inicial.
Los prestatarios deben pagar primas de seguro hipotecario tanto por adelantado como anuales.
Este seguro protege al prestamista contra la posibilidad de que el prestatario incumpla el pago.
El seguro hipotecario debe pagarse durante la vida del préstamo para pagos iniciales inferiores al 10%.
Sin embargo, se puede cancelar después de 11 años para pagos iniciales del 10% o más.
El costo del seguro hipotecario para un préstamo de la FHA varía, pero generalmente cae entre el 0,45% y el 1,05% del monto del préstamo por año, dependiendo de factores como la duración del préstamo, el monto del préstamo y la relación préstamo-valor inicial ( LTV). Esta prima de seguro generalmente se incluye en los pagos hipotecarios mensuales del prestatario.
Para los préstamos de la FHA, existen dos tipos de primas de seguro hipotecario
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Prima inicial del seguro hipotecario (UFMIP)
Esto se cobra en el momento del cierre y suele ser el 1,75% del monto del préstamo. Esto se puede financiar en la hipoteca, lo que significa que se puede agregar al monto total del préstamo y liquidar como parte de los pagos mensuales.
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Prima anual del seguro hipotecario (MIP)
Esto se calcula anualmente pero se paga mensualmente. La tasa varía según el monto del préstamo, el plazo del préstamo y el LTV en el momento de la originación. Por ejemplo, para un préstamo a 30 años con un pago inicial (o capital) inferior al 5%, el MIP sería de alrededor del 0,85% del monto del préstamo por año.
Límites de préstamos y estándares de propiedad
Los préstamos de la FHA tienen límites específicos sobre la cantidad que puedes pedir prestado, que varían según la región y el mercado inmobiliario local.
Para 2024, estos límites oscilan entre $498,257 y $1,149,825.
Además, las propiedades compradas con un préstamo de la FHA deben cumplir con ciertos estándares estructurales y de seguridad para calificar.
Un tasador aprobado por la FHA debe inspeccionar la propiedad para asegurarse de que cumpla con estos criterios, centrándose en los estándares de salud y seguridad establecidos por el gobierno.
Ventajas sobre los préstamos convencionales
La ventaja clave de los préstamos de la FHA sobre los préstamos convencionales son sus requisitos de ingreso más bajos, que incluyen puntajes crediticios mínimos y pagos iniciales más bajos.
Esto hace posible que más personas ingresen al mercado inmobiliario.
Además, los préstamos de la FHA son asumibles, lo que significa que un futuro comprador puede hacerse cargo del préstamo en los mismos términos, lo que potencialmente hace que la propiedad sea más atractiva durante la reventa en un entorno de altas tasas de interés.
Consideraciones para los prestatarios
Si bien los préstamos de la FHA son accesibles, vienen con ciertas limitaciones y costos, como el seguro hipotecario obligatorio, que puede aumentar el gasto general de la vivienda durante la vigencia del préstamo.
Los prestatarios también deben conocer los límites de los préstamos y los estándares de propiedad que podrían restringir las opciones de compra.
Los préstamos de la FHA, gracias a sus estándares crediticios más indulgentes y al respaldo del gobierno, ofrecen un camino hacia la propiedad de vivienda para muchos que de otro modo no podrían permitírselo.
Sin embargo, considerar todos los aspectos de estos préstamos es crucial para tomar una decisión informada que se alinee con tus objetivos y capacidades financieras.
¿Qué es un préstamo convencional?
Los préstamos convencionales son un tipo popular de hipoteca que no está respaldado por ninguna entidad gubernamental como la FHA, VA o USDA.
Por lo general, son emitidos por prestamistas privados y requieren una puntuación crediticia y un pago inicial más altos en comparación con los préstamos respaldados por el gobierno.
Los préstamos convencionales a menudo se ajustan a los estándares establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac, que incluyen requisitos específicos de puntaje crediticio, pago inicial, ingresos y límites de préstamo.
Requisitos de crédito y pagos iniciales
La puntuación crediticia mínima requerida para un préstamo convencional suele rondar los 620.
Sin embargo, una puntuación crediticia más alta, normalmente superior a 740, puede dar lugar a tasas de interés y condiciones de préstamo más favorables.
Cuando se trata de pagos iniciales, los préstamos convencionales son versátiles.
Para los compradores calificados, los pagos iniciales pueden ser tan bajos como el 3%, pero la mayoría de los préstamos convencionales requieren un pago inicial del 5%.
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Seguro Hipotecario Privado (PMI)
Si realizas un pago inicial inferior al 20% en un préstamo convencional, probablemente tendrás que pagar un seguro hipotecario privado (PMI).
El PMI protege al prestamista en caso de incumplimiento y, con un préstamo convencional, generalmente se requiere hasta que el prestatario alcance al menos el 20% del valor líquido de la vivienda.
Una vez que el prestatario ha acumulado el 20% del valor líquido de la vivienda mediante pagos o apreciación, el PMI generalmente se puede cancelar, lo que lo convierte en un costo temporal.
El costo del PMI varía según el monto del pago inicial y el puntaje crediticio, pero generalmente oscila entre el 0,3% y el 1,5% del monto original del préstamo por año.
Límites de préstamo
Los préstamos convencionales también tienen límites de préstamo establecidos, que se ajustan anualmente.
Estos límites varían según la ubicación y son más altos en áreas con viviendas más caras.
Los préstamos que cumplen con estos límites se denominan préstamos conformes.
Si un préstamo excede estos límites, se considera un préstamo no conforme o jumbo, que generalmente tiene requisitos crediticios más estrictos y puede tener tasas de interés más altas.
Tipos de préstamos convencionales
Los préstamos convencionales vienen en varios tipos, que incluyen:
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Préstamos a tasa fija
Estos préstamos tienen la misma tasa de interés durante la duración del préstamo, que puede oscilar entre 10 y 30 años. Ofrecen estabilidad en los pagos mensuales y son populares entre los compradores que planean quedarse en sus casas por mucho tiempo.
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Hipotecas de tasa ajustable (ARM)
Estos tienen tasas de interés que pueden cambiar con el tiempo según las condiciones del mercado. Las ARM suelen ofrecer una tasa inicial más baja que las hipotecas de tasa fija, pero pueden ajustarse hacia arriba, lo que podría aumentar los pagos mensuales futuros.
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Préstamos con pago inicial bajo
Ciertos programas, como HomeReady de Fannie Mae y Home Possible de Freddie Mac, permiten pagos iniciales de hasta el 3% y están diseñados para hacer que la compra de una vivienda sea más accesible para los compradores primerizos o de bajos ingresos.
Ventajas sobre los préstamos de la FHA
La principal ventaja de los préstamos convencionales es que ofrecen más flexibilidad y variedad que los préstamos respaldados por el gobierno.
Se pueden utilizar para residencias principales, segundas residencias o propiedades de inversión.
La principal desventaja son los requisitos de crédito y pago inicial más estrictos, que pueden ser una limitación para algunos prestatarios.
Los préstamos convencionales ofrecen un camino hacia la propiedad de vivienda con costos potencialmente más bajos durante la vigencia del préstamo, siempre que el prestatario pueda cumplir con las calificaciones más estrictas requeridas.
Son más adecuados para prestatarios con crédito bueno o excelente, ingresos estables y la capacidad de realizar un pago inicial sustancial.
Consideraciones para los prestatarios
Al considerar un préstamo convencional, los prestatarios deben tener en cuenta varios factores clave.
Estos préstamos generalmente requieren un puntaje crediticio más alto, que a menudo comienza alrededor de 620, y pueden implicar un pago inicial de al menos el 5%.
Sin embargo, algunos programas permiten pagos iniciales tan bajos como el 3%, aunque cualquier pago inicial inferior al 20% requerirá la adición de un seguro hipotecario privado (PMI).
El PMI es necesario hasta que se alcance el 20% del capital y puede afectar significativamente los pagos mensuales.
Los préstamos convencionales ofrecen una mayor flexibilidad en los tipos y condiciones de propiedad en comparación con los préstamos respaldados por el gobierno. Aún así, también se adhieren a límites de préstamo establecidos, lo que podría requerir explorar préstamos gigantes para propiedades más caras.
En general, los préstamos convencionales ofrecen una gama de opciones que pueden adaptarse para satisfacer diversas situaciones financieras, lo que hace que sea esencial que los prestatarios evalúen cuidadosamente tu situación financiera y objetivos inmobiliarios para elegir la solución hipotecaria más adecuada.
Diferencias clave entre la FHA y los préstamos convencionales: una descripción general comparativa
Requisitos de puntaje crediticio
- Préstamos de la FHA: requisitos de puntaje crediticio mínimo más bajos (generalmente 500-580 para el pago inicial más bajo).
- Préstamos convencionales: requisitos de puntaje crediticio más altos, generalmente a partir de 620.
Pago inicial (down payment)
- Préstamos de la FHA: Pagos iniciales mínimos tan bajos como 3,5%.
- Préstamos convencionales: los pagos iniciales pueden ser tan bajos como el 3%, pero normalmente el 5% es el mínimo.
Seguro hipotecario
- Préstamos de la FHA: Requiere una prima de seguro hipotecario (MIP) por adelantado y anual, independientemente del monto del pago inicial. El MIP generalmente continúa durante la vigencia del préstamo, a menos que el pago inicial sea del 10% o más, entonces está limitado a 11 años.
- Préstamos convencionales: se requiere un seguro hipotecario privado (PMI) para pagos iniciales inferiores al 20%, pero se puede eliminar una vez que el prestatario alcance el 20% del capital.
Límites de préstamo
- Préstamos de la FHA: normalmente, límites de préstamo más bajos que los préstamos convencionales, que varían según el condado.
- Préstamos convencionales: los límites de préstamo más altos también varían según el condado y son más favorables en áreas de alto costo.
Estándares de propiedad
- Préstamos de la FHA: Requiere que la propiedad cumpla con estrictos estándares de salud y seguridad.
- Préstamos convencionales: requisitos de tasación de propiedades menos estrictos en comparación con la FHA.
Tipos de préstamos y flexibilidad
- Préstamos de la FHA: generalmente limitados a residencias principales.
- Préstamos convencionales: disponibles para residencias principales, segundas residencias y propiedades de inversión.
Costo total
- Préstamos de la FHA: tasas de interés potencialmente más bajas pero costos generales de seguro más altos.
- Préstamos convencionales: sin seguro hipotecario inicial y costos totales de seguro potencialmente más bajos si se cancela el PMI.
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¿Cuál es la mejor opción para usted?
En resumen, los préstamos de la FHA y los convencionales satisfacen diferentes necesidades y circunstancias financieras.
Los préstamos de la FHA son generalmente más accesibles, particularmente beneficiosos si tienes un puntaje crediticio más bajo o fondos limitados para el pago inicial.
Estos préstamos te brindan la oportunidad de acceder a la propiedad de vivienda con requisitos financieros iniciales menos estrictos.
Por el contrario, los préstamos convencionales ofrecen una mayor flexibilidad. Si calificas, pueden ser menos costosos a largo plazo, lo que los convierte en una opción preferida para prestatarios con perfiles financieros más sólidos que pueden dar pagos iniciales más grandes o buscar propiedades más allá de las residencias principales.
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