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¿Qué es el valor acumulado de la vivienda y los préstamos sobre el valor de la casa?

El valor acumulado de la vivienda es un recurso financiero indispensable para los propietarios. Como punto de partida, definamos “valor acumulado de la vivienda”.

El valor acumulado de la vivienda (home equity) es el valor de la casa menos el préstamo hipotecario.

Es decir, el valor acumulado o líquido de la vivienda se refiere a lo que cuesta una casa en comparación con el interés del prestamista.

Ese valor líquido de la vivienda es la diferencia entre el valor de tasación y el saldo pendiente de la hipoteca de tu vivienda.

Suponte que posees una propiedad de $800.000 con un préstamo de $300.000, por lo que tu capital es de $500.000.

En general, aumentarás tu capital a medida que pagues tu hipoteca, actualices tu casa o aumentes su valor con el tiempo.

A pesar de que tu perfil de deuda puede haber permanecido estático, tu casa puede haber aumentado de valor (quizás debido a las mejoras en la casa).

La buena noticia es que no tienes que vender tu casa ni pedir préstamos costosos para acceder a ella.

Los propietarios de viviendas pueden usar capital adicional para liberar efectivo. Para acceder al capital, pueden obtener un préstamos sobre el valor de la casa. Incluyendo préstamos con garantía hipotecaria, una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o un refinanciamiento con retiro de efectivo.

Préstamos sobre el valor de la casa

Obtener dinero en efectivo de la equidad de la vivienda no es un proceso muy sencillo pero haremos lo posible para hacerlo más fácil. Es muy importante que conozcas esto. Tu capital debe calcularse en función del valor de mercado de tu propiedad.

Ten en cuenta que la tasación de una vivienda no es garantía de venta, aunque puede indicar un precio.

Sin embargo, es posible obtener fondos de bajo costo a través de tu valor líquido de la vivienda. A continuación te mostramos algunos ejemplos.

  • Préstamo con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria, también conocido como segunda hipoteca, implica pedir dinero prestado y pagarlo con el tiempo.

Al igual que con una hipoteca primaria, un préstamo de capital comienza con un pago de intereses y un pago de capital. Un préstamo que ya se ha emitido no se puede volver a girar.

Los préstamos para vivienda de este tipo tienen una estructura similar a las hipotecas primarias. Sin embargo, la tasa de interés del préstamo con garantía hipotecaria suele ser más alta en comparación con una hipoteca principal. Esto se debe a que, en caso de ejecución hipotecaria, los prestamistas con garantía hipotecaria tendrían que pagar primero el principal, lo que aumentaría su riesgo.

Requisitos para préstamos con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria tiene más requisitos que un préstamo hipotecario. Si bien los prestamistas seguirán diferentes reglas según el tipo de préstamo, la mayoría sigue lo siguiente:

1. Relación deuda-ingresos:

La relación deuda-ingreso (DTI) es una medida de la cantidad de deuda que debes en comparación con tus ingresos. Calcula tu relación DTI sumando todos los pagos de tu préstamo y dividiéndolos por tu ingreso bruto mensual.

Un préstamo con garantía hipotecaria generalmente requiere una relación DTI inferior al 43% una vez que se calcula el pago potencial del nuevo préstamo.

Para reducir tu relación deuda-ingreso, puedes pagar tu deuda o aumentar tus ganancias.

2. Puntaje de crédito:

Para la mayoría de los préstamos con garantía hipotecaria, los prestamistas requieren un puntaje de crédito mínimo de 620, aunque en algunos casos, el límite puede llegar a 660 o 680. Si bien esto es cierto, un historial crediticio deficiente no necesariamente te impide calificar para un préstamo con garantía hipotecaria.

3. Valor acumulado de la vivienda:

Un préstamo con garantía hipotecaria debe tener una cierta cantidad de capital. Al sacar un préstamo con garantía hipotecaria, es posible que puedas pedir prestado más dinero si tienes más garantía de la que puedes obtener de muchos prestamistas.

Una relación LTV representa la cantidad de capital que tiene una casa en función de su relación deuda-valor. Suponte que tu casa vale $250.000 con una hipoteca de $200.000, te daría una relación LTV del 80% y un 20% de capital.

Muchos prestamistas superarán el requisito de capital mínimo para un préstamo hipotecario, que suele ser del 15% (85% LTV). Se aconseja a los prestamistas que exijan un seguro hipotecario si el LTV supera el 90%.

  • Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

Una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) es la más fácil de obtener. En una segunda hipoteca recursiva, pides prestado solo lo que necesitas, lo pagas y vuelves a pedir prestado.

Tu pago depende de la cantidad de crédito que uses en lugar de la cantidad del préstamo. Puedes acceder fácilmente a los fondos con la mayoría de las líneas de crédito utilizando una chequera o una tarjeta de débito.

Los HELOC generalmente no tienen costos de cierre en comparación con las segundas hipotecas y los segundos préstamos.

Además, las tarifas HELOC son flexibles, lo que significa que están sujetas a las fluctuaciones de las tarifas preferenciales. A menudo, los préstamos con garantía hipotecaria comienzan con una tasa de descuento y luego aumentan con el tiempo.

Los HELOC tienen dos fases: inicialmente retirar los fondos y luego reembolsarlos.

Los períodos de extracción suelen ser de cinco a diez años. Este plazo te permite retirar hasta tu línea de crédito y pagar solo intereses.

Después de retirar el monto final, se convierte en un préstamo que debes pagar con intereses (generalmente entre 10 y 20 años). Durante este tiempo, no podrás retirar dinero de la cuenta.

El beneficio más importante de una HELOC es que solo pagas intereses sobre el saldo pendiente.

Por ejemplo, tu hijo necesita $35.000 durante tres años para pagar la universidad. A medida que crezca el saldo de tu línea de crédito con garantía hipotecaria, deberás realizar pagos más altos. Por el contrario, un préstamo de una sola vez requeriría el pago inmediato de intereses.

¿Qué puedes hacer con el valor líquido de tu vivienda?

1. Invierte el capital en bienes raíces

Es uno de los usos más conocidos de la equidad. Al comprar una propiedad de inversión, puedes usar tu capital en lugar de hacer un depósito (o vender tu casa).

Tu prestamista ordenará una tasación para determinar el valor justo de mercado de tu propiedad. Usando esta valoración, podrás calcular tu porcentaje de capital.

En teoría, el simple hecho de poseer $ 250.000 no te da acceso a ese capital. Además de los ingresos, los prestamistas también tienen en cuenta la cantidad de hijos que tienes, tus gastos generales de manutención y cualquier deuda que puedas tener.

Suponiendo que tu capital sea utilizable, podrías recibir $160.000, o alrededor del 80% de tu capital.

2. Realiza un refinanciamiento con retiro de efectivo de tu préstamo existente

Un refinanciamiento con retiro de efectivo te permite refinanciar con una hipoteca más grande mientras recibes fondos adicionales del prestamista.

El dinero se puede utilizar para la consolidación de deudas, renovaciones de viviendas y pago de préstamos para automóviles.

En la mayoría de los casos, los préstamos en efectivo se limitan al 80% del valor de la casa. La ventaja de un refinanciamiento con retiro de efectivo es que es un préstamo hipotecario directo, no un segundo derecho de retención o línea de crédito, permite una tasa de interés más baja.

3. Invierte tu capital en otras áreas

El hecho de que tengas equidad en una propiedad no significa que tengas que mantenerla allí.

Si deseas aprovechar al máximo tu capital, puedes considerar la diversificación.

En un sentido más amplio, de esto se trata la creación de riqueza. Utiliza el valor líquido de tu vivienda para algo más que invertir en propiedades.

Por ejemplo, financia tu próximo proyecto de renovación, consolida tu deuda o financia tu educación con tu capital.

Puedes utilizar el valor neto de tu vivienda como garantía para una variedad de gastos, incluida la consolidación de deudas, la matrícula y las renovaciones.

Sin embargo, debes tener en cuenta que los contribuyentes solo pueden deducir los intereses de los préstamos utilizados para comprar, construir, renovar o ampliar una residencia.

Los HELOC generalmente requieren un 10% de capital (o un 20% de capital en una propiedad de inversión o una segunda residencia). Si optas por esta opción, deberás pagar los préstamos que obtengas, más los intereses.

Conclusión

La propiedad de vivienda es emocionante, pero la propiedad a largo plazo te ayudará a afrontar las fluctuaciones del mercado y cubrir los costos de venta que surjan.

  • Los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC brindan excelentes opciones de financiación para proyectos de mejora del hogar y consolidación de deudas.
  • Los préstamos hipotecarios tienen tasas de interés más bajas que las tarjetas de crédito o los préstamos personales sin garantía.
  • No existe una solución única para el financiamiento con garantía hipotecaria.
        • Los HELOC generalmente tienen tasas de interés más bajas, lo que permite una mayor flexibilidad, pero un préstamo con garantía hipotecaria puede ser más apropiado para compras grandes.
        • Un préstamo con garantía hipotecaria te permite hacer un pago único, pero con una tasa de interés más alta. Sin embargo, los HELOC te brindan fácil acceso al efectivo cuando lo necesitas, pero las tasas pueden cambiar con el tiempo.

Considera el propósito de los préstamos sobre el valor de la casa como uno de tus factores rectores.

¿Cómo piensas pagar las futuras renovaciones? ¿Estás planeando pedir prestado el dinero y pagarlo todo de una vez?

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