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¿Cómo invertir en bienes raíces? (4 formas fáciles)

Seguro te has preguntado un par de veces cómo invertir en bienes raíces ya que probablemente hayas escuchado que dentro de los portafolios de inversión; los bienes raíces siempre han destacado por ser un activo refugio.  

Los inversionistas que se preparan para una crisis tienden a buscar lugares seguros para proteger su riqueza, como los bonos, el oro o el efectivo, y el sector de los bienes raíces no se queda atrás.

Invertir en bienes raíces es una de las inversiones muy apetecidas ya que ante un momento de incertidumbre económica global este es un lugar donde se puede asumir que las economías sólidas van a resguardar el valor de los activos o bienes inmuebles.

No hay que olvidar que ningún mercado es inmune a una recesión, sin embargo la creencia arraigada de que todos necesitamos un lugar donde vivir da solidez al sector inmobiliario ante recesiones económicas.

Si se ve a estos activos como cobertura de riesgo porque se observarán bajos rendimientos en el resto de activos del portafolio, entonces esto explicaría el porqué del aumento en el flujo de inversiones hacia bienes raíces en el último año.

Buscando el bajo riesgo

Para invertir en inmuebles, el perfil de riesgo de cada persona juega un papel muy importante; debido a que cada forma de invertir en bienes raíces conlleva unos riesgos particulares y unas rentabilidades asociadas. 

“Mayor rentabilidad involucra generalmente mayores riesgos”

Los riesgos en el mercado inmobiliario son los mismos que en instrumentos financieros como acciones o bonos.

Sin embargo, a diferencia de estos últimos, donde se espera un ingreso periódico, la ganancia en bienes raíces se genera en la valoración final, que siempre debe encontrarse por encima de la inversión inicial.

Esto nos lleva a nuestra lista que te explicará las 4 formas sobre cómo invertir en bienes raíces:

1. Rentas

La renta de un bien inmueble permite obtener ingresos de parte de este en un menor plazo que la venta, sin embargo debemos considerar los costos asociados a mantenimientos y reparaciones.

También es buena idea hacer una inversión inicial con el objetivo de aumentar el valor del activo al momento de rentarlo. Esa inversión inicial se refiere a cualquier tipo de remodelación de la propiedad. 

La ubicación del inmueble juega un papel muy importante para determinar el precio de la renta. Un inmueble bien ubicado y cerca del transporte público podría generar mejores ingresos y sería más fácil de rentar que uno que no.

Cuando inviertes en bienes raíces alquilando a largo plazo, debes centrarte en el flujo de caja. La mejor manera de obtener una gran cantidad de flujo de caja es comprar propiedades por debajo del valor de mercado, hacer reparaciones para aumentar el valor y elegir hogares que proporcionen una alta rentabilidad en relación al precio de compra.

Hay otra manera de invertir en el sector inmobiliario con alquiler a largo plazo en locales comerciales. Es un tipo de inversión que genera elevados flujos de caja y apenas dan trabajo de administración.

Por el contrario, los términos de alquiler comercial por lo general son mucho más extensos y pueden tomar mucho más tiempo para encontrar un inquilino.

Tipos de arrendamientos:

  • Algunos contratos de arrendamiento consisten en que el inquilino paga todo, incluyendo reparaciones y mantenimiento. 
  • Otros contratos de arrendamiento implican que el propietario deberá pagar casi todo, incluyendo la conversión/remodelación de la propiedad a las necesidades de los inquilinos. 
  • Con locales comerciales, los términos de alquiler son muy diferentes varían los plazos y las tasas de interés.

Esta decisión la puedes tomar buscando las mejores ganancias que te beneficien a ti. 

Existen alternativas de inversión donde puedes obtener grandes ganancias si cuentas con algunas destrezas y una buena experiencia en el mercado local de inmuebles.

Saber proyectar los gastos y las ganancias de la inversión, tener conocimientos en construcción y saber gestionar los contratistas, dedicar importancia a la contabilidad y habilidad para la negociación son destrezas indispensables.

2. Flipping Houses o “Reformar y Revender”

Consiste en la compra de una casa o apartamento usado, mediante una subasta o remate, con fines de remodelarlo y posteriormente venderlo a un precio superior; es una gran manera de invertir en el sector inmobiliario, pero se requiere de mucho trabajo y experiencia.

Es una inversión que puede llegar a ser muy rentable si se cuenta con el tiempo, la dedicación y la paciencia para encontrar las mejores ofertas de inmuebles y la visión de saber elegir la propiedad que resulte más rentable, tomando en cuenta el valor inicial de la inversión, los gastos en mantenimiento y remodelación y el precio al que se aspira a venderla.

No debes de perder de vista la contabilidad; es necesario llevar un buen registro de cada uno de los costos asociados a la remodelación y posteriormente conseguir vender las casas una vez terminadas tan pronto como sea posible.

El flujo de caja es la clave en este tipo de negocio; el flujo de caja es esencialmente el movimiento de dinero, es la cantidad neta que entra y sale de tu cuenta, lo que puede generar un flujo de efectivo negativo (lo que significa que los gastos son más altos que los ingresos) o un flujo de efectivo positivo (lo que significa que tus ingresos superan tus gastos).

Hay muchas formas de invertir en bienes inmuebles con diferentes flujos de efectivo. Algunos optan por invertir en efectivo, otros utilizan el apalancamiento bancario.

Todo esto afecta el flujo de caja de tu inversión, por lo que es importante además tener buenos conocimientos en materia financiera o por lo menos estar bien asesorado en el tema.

[Artículo Relacionado: Remodelación de casas: Lo que no necesitas cambiar para vender]

3. Wholesale o ventas al por mayor

Los bienes raíces al por mayor son una estrategia comercial a corto plazo que los inversores utilizan para obtener grandes ganancias. Al contrario de lo que podría pensar, la venta al por mayor de bienes raíces no tiene nada que ver con la venta al por mayor.

En el caso de los minoristas al por mayor, el mayorista vende una gran cantidad de productos a un minorista, que vuelve a empaquetar y vender a los consumidores a un precio mucho más alto.

Debido al volumen de bienes vendidos al minorista, el mayorista puede cobrar al minorista un precio mucho más bajo.

La venta de múltiples propiedades no es lo mismo que la venta de múltiples productos a precios más bajos. 

De hecho, es una olla de pescado completamente diferente. En esta estrategia, el mayorista contrata una casa, generalmente una casa en peligro, con un vendedor, almacena cerca de compradores potenciales y luego asigna el contrato a uno de ellos.

En lugar de comprar y vender una casa, un mayorista firma un contrato con el vendedor y encuentra una parte interesada en comprar la propiedad.

El objetivo de la venta al por mayor de bienes raíces es vender la casa a una parte interesada antes de cerrar el contrato con el propietario original. Esto significa que no hay intercambios de dinero entre el mayorista y el vendedor, hasta que al menos el mayorista encuentre un comprador. 

Entonces, ¿cómo gana dinero el mayorista? Obtiene ganancias al encontrar un comprador que esté dispuesto a comprar la casa a un precio más alto que el acordado por el comprador.

La diferencia de precio que paga el comprador, es la ganancia, que se queda con el mayorista.

Los bienes raíces al por mayor son los más adecuados para las personas que desean iniciar un negocio, pero no tienen las finanzas. Una de las mejores cosas es que no es necesario realizar un curso, aprobar un examen ni obtener una licencia inmobiliaria para convertirse en mayorista.

Si tienes grandes habilidades con las personas y eres moderadamente paciente, la venta al por mayor podría ser adecuada para ti.

4. REITs una nueva alternativa

Los REITs surgieron en Estados Unidos en 1960 como fórmula para que los pequeños inversores pudieran acceder al sector inmobiliario, hasta entonces limitado a los grandes capitales.

Para lograrlo, se creó un vehículo en el que se podía invertir de forma similar a una acción. El primer REIT, Continental Mortage Investors, comenzó a cotizar en la Bolsa de Nueva York en 1965 y desde entonces es un tipo de inversión que no ha dejado de crecer.

Los Real Estate Investment Trust o fondos de inversión inmobiliaria. Son compañías enormes de inversión (o trusts) que generalmente superan los $100 millones y cuyo objetivo es invertir y administrar bienes raíces.

Las propiedades en las que invierten son variadas, desde centros comerciales y torres de departamentos, hasta hospitales y bodegas. Estas compañías generalmente emiten acciones en la bolsa de valores que puedes comprar si quieres invertir en ellas.

Son inversiones que tienden a subir a largo plazo. Esto se comprueba con el índice MSCI US REIT (el cual agrupa el rendimiento de los 150 REITs más grandes), que en los últimos cinco años ha tenido un desempeño del 15% anual.

Si lo comparas con el índice S&P500 (el índice bursátil más importante de Estados Unidos), éste solo ha tenido un desempeño del 10% anual.

Si no tienes el suficiente dinero para pagar el enganche de una propiedad, esto no es un problema para los REITs, ya que solo con $20 a la semana puedes invertir en sus acciones.

Los REITs que cotizan en la bolsa tienen liquidez

Que tengan liquidez significa que cuando necesites el efectivo,puedes vender la acción y salir de apuros.

Tienes las bondades de la diversificación: pues no solo inviertes en una sola casa, sino que, de forma simultánea, tu dinero se coloca en muchas propiedades y de diferente tipo para minimizar riesgos a largo plazo.

Hay más de una forma de invertir en REIT, exactamente igual que cuando inviertes en acciones; comprar acciones del REIT, invertir a través de ETFs e invertir a través de fondos de inversión especializados.

Ahora que entiendes cómo invertir en bienes raíces, no dudes en contactarme si quieres empezar el proceso desde hoy. Mi nombre es Juan Cano, soy un agente inmobiliario e inversionista y me encantaría ayudarte!

Contáctame por aquí o llámame al (617)-729-2967

Real Estate Juan Cano, Agentes de Real Estate en Español

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2 thoughts on “¿Cómo invertir en bienes raíces? (4 formas fáciles)”

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